Es gibt viele Fehler, die man beim Investieren in Immobilien machen kann. Schließlich geht es bei Immobilien immer um viel Geld.
Ohne ein Mindestmaß an Grundlagenwissen kann man in diesem Bereich genauso leicht Geld verlieren, wie man es mit einem gesunden Basiswissen verdienen kann. Schauen wir uns an, welche Faktoren für den Erfolg oder Misserfolg eine Rolle spielen.
Warum klappt das Investieren in Immobilien nicht immer?
Ich habe einmal zusammengetragen, welche Fehler die Anfänger beim Immobilien Investment typischerweise machen. Das Schöne ist: Diese Fehler müssen wirklich nicht sein! Die meisten Menschen zahlen das Lehrgeld im Immobilienbereich nur, weil sie sich nicht informiert haben.
Hier sind die 10 häufigsten Fehler beim Investieren in Immobilien:
1 Kauf nach emotionalen Gesichtspunkten und nicht nach Zahlen/Daten/Fakten
Gerade Anfänger gehen an das Thema Investieren in Immobilien genauso heran, wie an den Kauf eines Eigenheims. Sie richten die Wohnung gedanklich ein, vermissen die goldenen Wasserhähne und bemängeln die fehlende Badewanne. Dass es jedoch Mieter gibt, die ganz andere Bedürfnisse und Wünsche haben, das vergessen sie dabei.
Und was sie auch vergessen: Dass sie ja mit Immobilien Geld verdienen wollen. Und dass es dann wichtig ist, dass die Zahlen stimmen. Natürlich muss die Immobilie selber in einem gut vermietbaren Zustand sein, aber sie muss eben zum Mieter passen und nicht zum Vermieter.
Dem Vermieter müssen in erster Linie die Zahlen, Daten und Fakten passen und nicht das Wohnerlebnis. Dazu gehört auch eine vernünftige Renditeberechnung. Womit wir zum nächsten typischen Fehler kommen.
2 Die Rendite wurde nicht oder falsch berechnet
Viele Kapitalanleger lassen sich von der Mietrendite zum Kauf verleiten, die der Makler in seinem Exposé anpreist. Diese Art der Immobilienrendite sagt jedoch rein gar nichts darüber aus, wie sich das eingesetzte Kapital des Investors tatsächlich verzinst. Dafür müsste der Anleger die Eigenkapitalrendite des Renditeobjektes berechnen. Und die meisten wissen nicht, wie das geht und welche Faktoren überhaupt in diese Berechnung hineingehören (mehr zur Renditeberechnung).
Als Hilfestellung für dieses Thema habe ich meinen Immobilien Renditerechner (Excel) konzipiert. Er funktioniert mit Excel und Numbers und natürlich auch mit der entsprechenden App auf dem Handy.
3 Die Finanzierung ist nicht maßgeschneidert
Viele Anleger verlassen sich gerne auf ihren Bankberater. Die meisten Bankberater haben aber selber gar keine Kapitalanlage Immobilie und ihnen fehlt schlicht das Wissen dazu, welche speziellen Anforderungen die Finanzierung bei einer Kapitalanlage Immobilie hat.
Sie bieten dem Kapitalanleger die gleiche Finanzierung an, wie einem Eigenheim-Käufer. Und in den seltensten Fällen passt diese auch zu einem Immobilien Investment. Deswegen ist es wichtig, sich selber ein Basiswissen für die Finanzierung von Kapitalanlage Immobilien aufzubauen (mehr zur Tilgung und Zinsfestschreibung).
4 Die Miete ist nicht hoch genug
Damit sind die Kosten des Renditeobjektes oft höher als die Mieteinnahmen. Der Anfänger geht dann davon aus, dass er die Miete ja erhöhen kann. Aber eine Mieterhöhung unterliegt sehr strengen, gesetzlichen Vorgaben. Zudem gibt es Obergrenzen, die man auf keinen Fall überschreiten sollte.
Deswegen sollte sich jeder Kapitalanleger einen Überblick über die marktüblichen Mieten verschaffen. Und wenn er eine vermietete Wohnung kaufen will, dann sollte er vor dem Kauf die Mieterhöhungsmöglichkeiten prüfen (mehr zur Prüfung des Mietvertrags).
5 Die Lage der Immobilie ist für eine (Wieder-)Vermietung nicht optimal
Man hört zwar immer wieder, wie wichtig die Lage beim Investieren in Immobilien ist, aber viele Anleger beherzigen diesen Faktor nicht. Bei der Lage ist vor allem wichtig, dass ein typischer Mieter mit allem versorgt ist, was er braucht. Und viele Kapitalanleger gehen zunächst von ihren eigenen Bedürfnissen aus.
Und sie vergessen zudem, dass sich die Lagefaktoren auch verändern können. Wenn plötzlich eine Bahnlinie neben dem Grundstück gebaut wird, dann sinkt der Preis schneller als man glauben kann. Und dann noch einen Mieter zu finden, der eine hohe Miete zahlt, ist nahezu unmöglich.
6 Der Immobilienmarkt in der betreffenden Region ist in einem Abwärtstrend
Oft gibt es Kapitalanleger, die in einer Region leben und aufgewachsen sind, in der sie sich wohlfühlen. Sie kommen gar nicht auf die Idee, den Trend in dieser Region zu untersuchen. Gibt es eher Zuzug oder Abwanderung? Gerade in ländlichen Gebieten ist das Investieren in Immobilien oft heikel.
Wer mit Leib und Seele gerne in einem kleinen Dorf weit ab von der Zivilisation lebt, darf leider nicht davon ausgehen, dass die Zielgruppe für potenzielle Mieter für diese Gegend hoch ist. Daher sollte ein Investor immer vorher die Bevölkerungsprognosen und Demografie-Daten untersuchen.
7 Der Kaufpreis der Immobilie ist inzwischen zu überteuert
Das ist leider in vielen Regionen Deutschlands inzwischen oft der Fall. Gerade München ist ein gutes Beispiel und in aller Munde. Die Stadt hat einen sehr hohen Wohnwert und einen hohen Zuzug. Auch für die nächsten Jahre wird ein großer Mangel an Wohnraum prognostiziert.
Aber: Die Kaufpreise sind inzwischen so stark gestiegen, dass die Mieten die höheren Kosten durch das Investieren nicht mehr auffangen. Der Investor kann also häufig mit dem Wohnungskauf gar keinen Überschuss mehr erzielen.
8 Im Nachgang muss man oft zu viel für die Instandhaltung der Immobilien investieren
Dies ist ein häufiges Problem, denn oft werden schon bei der Besichtigung Mängel übersehen oder die Kosten für eine Renovierung unterschätzt. Die Preise für diese Arbeiten sind in den letzten Jahren sehr gestiegen und die Handwerkerfirmen sind gut ausgelastet. Damit rechnet ein Anfänger beim Investieren oft nicht.
Außerdem: Es gibt viele Investoren, die sehr viel Gewinn damit erwirtschaften, dass sie Immobilien aufwerten. Deswegen meinen viele Einsteiger, ebenfalls ein renovierungsbedürftiges Gebäude kaufen und aufwerten zu können. Oft zahlen sie dann deutlich mehr für die Maßnahmen, als sie kalkuliert haben (mehr zum Kauf von sanierungsbedürftigen Objekten).
9 Keine Bonitätsprüfung des Mieters bei Neuvermietung
Auch dies ist ein typischen Anfängerfehler. Wer das erste Mal vermietet, dem ist es oft unangenehm, den Mietinteressenten auf den Zahn fühlen zu müssen. Wenn der Interessent einen netten Eindruck macht, dann wird ihm lieber mit einer großen Portion Hoffnung die Wohnung zugesagt, als dass er finanziell unter die Lupe genommen wird.
Dabei ist es völlig normal, gewisse Bewerbungsunterlagen anzufordern und genau zu prüfen. Denn der zuverlässige Mieteingang ist doch für den Vermieter die finanzielle Basis für den Erfolg des gesamten Investments (mehr zur Auswahl des Mieters).
10 Das Einbringen von zu viel Eigenkapital beim Investieren in Immobilien
Dieser typische Anfängerfehler schmälert die Rendite enorm. Da wir fast alle so erzogen sind, dass Schulden generell schlecht sind und von vornherein niedrig gehalten werden sollen, investieren viele Einsteiger zu viel Eigenkapital. Sie nutzen weder den Fremdfinanzierungshebel, noch kennen sie den Unterschied zwischen Schulden für Eigenheime und Schulden für Kapitalanlage Immobilien.
Dass sie durch einen hohen Eigenkapitaleinsatz sehr viel weniger Eigenkapitalrendite haben, wissen sie gar nicht. Und da sie die Renditeberechnung ebenfalls nicht durchgeführt haben (siehe Punkt 2.), klagen sie dann darüber, dass sie gar kein passives Einkommen mit ihrer Immobilie verdienen (mehr zur Höhe des Eigenkapitals).
