Die typischen Deutschen haben Angst vor Schulden. Sie wurden so erzogen, dass Schulden schlecht sind. Deswegen setzen sie die Tilgung hoch an und zahlen brav ihre Kredite so schnell wie möglich zurück. Aber warum ist es bei Kapitalanlage Immobilien steuerlich sinnvoller, das Darlehen langsam zu tilgen?
Wie schnell sollte man einen Kredit zurückzahlen bzw. ein Darlehen tilgen?
In diesem Artikel geht es darum, warum eine schnelle Tilgung einer Kapitalanlage Immobilie meistens wenig Sinn macht. Sieh dir dazu am besten folgendes Video an, in dem ich dir diesen wichtigen Tipp genau erkläre.
Tilgung beim Kapitalanlage-Darlehen
Hohe oder niedrige Tilgung – was ist steuerlich sinnvoll? Viele kaufen ja eine Immobilie als Kapitalanlage hauptsächlich auch aus steuerlichen Gründen und machen sich wenig Gedanken darüber, was wirklich auch aus steuerlicher Sicht Sinn macht und was nicht. Ich hatte mal eine Kundin, die mit mir über dieses Thema gesprochen hat und die der Meinung war, sie würde gerne so schnell wie möglich das Darlehen tilgen für ihre Kapitalanlage Immobilie. Da wurde mir klar, dass ich zum Thema „Tilgung bei Kapitalanlage Immobilien„ einen Artikel schreiben sollte, weil das Thema so viele Menschen betrifft, von denen die meisten aus dem Bauch heraus eine viel zu hohe Tilgung ansetzen.
Kapitalanlage Immobilie und Steuer
Die Tilgung einer vermieteten Wohnung als Kapitalanlage ist bei der Steuer keine Ausgabe. Meiner Kundin war gar nicht bewusst, dass sie steuerlich die Tilgung gar nicht geltend machen kann.
Es ist nämlich so, dass Du in der Steuererklärung als Ausgaben nur die normalen laufenden Kosten von der Immobilie geltend machen kannst. Oder auch alles, was mit dem Thema Instandhaltung oder Verwaltung zu tun hat. Oder natürlich die Zinsen für Dein Darlehen, aber eben nicht die Tilgung hierfür. Die Kundin war dann ganz entsetzt, als sie das erfahren hat.
Wer Kapitalanlage Immobilien wegen der Rendite kauft, sollte langsam seine Darlehen tilgen
Daher macht es finanziell gar keinen Sinn, wenn man die Tilgung so hoch ansetzt. Ich zum Beispiel mache es so, dass ich so wenig wie möglich tilge. Denn die Immobilie zahlt sich ja trotzdem mit den Jahren von selber ab. Ich kaufe durch die Ersparnis dann lieber noch eine Immobilie, die ich dann auch monatlich (natürlich nicht so hoch) tilgen kann. Dadurch habe ich dann lieber das Risiko auf mehrere Immobilien gestreut und kann dann auch bei beiden Immobilien alle anderen Ausgaben steuerlich geltend machen.
Zudem habe ich bei mehreren Immobilien in der Regel einen höheren Gewinn als Mehrkosten in der Finanzierung. Somit verdiene ich mehr passives Einkommen, wenn ich mehrere Immobilien kaufe und wenig tilge, als dass ich eine einzige Immobilie kaufe und schnell abbezahle.
Steuerliche Auswirkungen einer hohen Tilgung
Es ist außerdem so, dass steuerlich gesehen die Einnahmen steigen, sobald das Darlehen getilgt ist. Denn dann fallen auch die Zinszahlungen weg. Und diese sind ja steuerlich als Aufwand absetzbar und reduzieren so die Steuerlast. Aber in dem Moment, wo der Kredit zurückbezahlt ist, gibt es diese steuerlichen Ausgaben nicht mehr. Natürlich hat der Vermieter dann mehr von den Einnahmen übrig, weil die Zinszahlung wegfällt. Aber dafür zahlt er am Jahresende dann mehr Steuern.
Deswegen ist beim Darlehen tilgen wichtig:
Bei der Tilgung ist es aus steuerlicher Sicht nicht so sinnvoll, wenn man diese hoch ansetzt. Dadurch hat man weniger monatlichen Überschuss und zahlt schneller mehr Steuern (durch frühere komplette Tilgung).
Gründe für eine höhere Tilgung der Kapitalanlage
Es kann natürlich sein, dass jemand andere Beweggründe für eine hohe Tilgung hat. Beispielsweise, dass er emotional nicht so gut damit umgehen kann, so hohe Schulden zu haben. Das sind sehr persönliche emotionale Gründe, da macht es dann auch Sinn, schneller zu tilgen. Denn wenn einen die Schulden nicht mehr in Ruhe schlafen lassen, dann hilft auch der höhere Gewinn nichts.
Andere wiederum haben eine Wohnung als Kapitalanlage und befürchten, dass der Wert der Wohnung sinken könnte und dann die Verschuldung höher ist als das Immobilienvermögen. Auch so etwas kann passieren, vor allem, wenn man viel zu teuer eingekauft hat. Denn wer gut investiert und zu einem guten Preis einkauft, dem sollte selbst ein Preisverfall nicht schaden. Wer aber seine Kapitalanlage Immobilie zu teuer eingekauft hat, der könnte tatsächlich zumindest in der ersten Zeit etwas mehr tilgen, um die Schuldenlast zu reduzieren.
Das Wissen über die Finanzierung und die Tilgung ist entscheidend
Die meisten Kapitalanleger achten in erster Linie nur auf das Anlageobjekt. Sie eignen sich sehr viel Wissen über die Objektsuche, Lagefaktoren und Immobilienbewertung an. Viele vergessen dabei die Finanzierung. Ihnen ist gar nicht bewusst, wie ausschlaggebend die Finanzierungsstrategie für den Investment-Erfolg ist. Und dass man bei der Finanzierung sehr viele Stellschrauben hat, die man gerade für Kapitalanleger optimieren und anpassen kann. Dazu gehört eben auch die Tilgung.
Mit einer zu hohen Tilgung kann man auch bei einem tollen Renditeobjekt den Gewinn vernichten und daraus ein Draufzahl-Objekt machen. Und wie gesagt: Wenn man von vornherein aus steuerlicher Sicht eine Immobilie kauft, dann macht es mehr Sinn, dass man nicht so schnell tilgt. Wobei ich niemandem rate, aus rein steuertechnischen Gründen zu kaufen.
Generell gilt: Lieber mehrere Immobilien kaufen und das Risiko etwas mehr streuen.
