Eigenkapitalrendite – Diese Immobilienrendite zählt beim Immobilien Investment

Mit einer Immobilie lässt sich viel Geld verdienen – aber wie errechnet man, welche Immobilienrendite beziehungsweise Eigenkapitalrendite man wirklich erwirtschaftet?

Eigenkapitalrendite berechnen

In diesem Video erkläre ich, wie die Rendite berechnet wird:

Immobilienrendite allgemein

Bevor wir uns konkret mit der Immobilienrendite beschäftigen, schauen wir uns die Berechnung einer Rendite im Allgemeinen an.

Wie berechnet man die Rendite bei Immobilien?

Wenn Du Dich für den Kauf einer vermieteten Immobilie interessierst, dann wird Dir das Wort „Rendite“ oder „Immobilienrendite“ sicherlich schon begegnet sein. Die Rendite steht im Vordergrund, wenn es um das Geld verdienen mit Immobilien geht. Denn die Rendite zeigt an, wie sich das Kapital verzinst.

Die offizielle Formel für Rendite ist:

Rendite = Gewinn/Kapital

Immobilienverkäufer und Makler werben bei Angeboten für Anlageobjekte häufig mit einer jährlichen Rendite, welche in „%“ angegeben wird, zum Beispiel „4,3 %“. Wie wird diese errechnet?

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Berechnung der Mietrendite

Ganz einfach: Zunächst werden die Jahresmieteinnahmen errechnet.

Dabei multipliziert man die monatliche Kaltmiete (also ohne Betriebskosten) mit 12 Monaten und erhält die Jahresnettomiete. In der Renditeformel ist dieser Betrag also der „Gewinn“. Dieser wird dann durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt (in der Formel das „Kapital“) und mit 100 multipliziert. Der Prozentsatz, der dabei herauskommt, ist die sogenannte Mietrendite.

Beispiel: Die monatliche Kaltmiete beträgt 400 €. Diese mit 12 multipliziert ergibt eine Jahresnettomiete von 4.800 €. Geteilt durch einen Kaufpreis von 100.000 € und mit 100 multipliziert ergibt sich eine Mietrendite von 4,8 % pro Jahr.

Was sagt die Mietrendite aus?

Dieser Prozentsatz hilft Dir dabei, verschiedene Immobilienangebote zu vergleichen.

Eine Immobilie mit höherer Rendite ist im Normalfall entweder zu einer höheren Miete vermietet oder hat einen günstigeren Kaufpreis. Auf jeden Fall ergibt sich rechnerisch ein Vorteil für Dich als Käufer. Allerdings heißt das noch lange nicht, dass sich bei einer Immobilie mit einer hohen Mietrendite auch eine hohe Verzinsung des eingebrachten Eigenkapitals ergibt. Das möchte ich Dir im Folgenden gerne erklären.

Die Eigenkapitalrendite – Deine eigentliche Immobilienrendite

Es gibt noch eine andere Art von Rendite bei Immobilien: Die Eigenkapitalrendite!

Denn für Dich als Investor ist doch ausschlaggebend, mit welchem Prozentsatz sich Dein eingesetztes Kapital jährlich verzinst. Du vergleichst schließlich Dein Investment in Immobilien mit anderen Möglichkeiten der Geldanlage. Und mit der Mietrendite, die sich allein anhand der Miethöhe und des Kaufpreises berechnen lässt, kannst Du Deine Eigenkapitalverzinsung (also die Eigenkapitalrendite) gar nicht ausrechnen. Denn in dieser Formel ist Dein Eigenkapital ja gar nicht aufgeführt.

Wenn Du mit dem investierten Geld nur eine Eigenkapitalrendite von 0,5 % jährlich verdienst, dann lohnt sich der Kauf nicht. Wenn Du hingegen über 10 % erwirtschaften kannst, dann ist dies heutzutage eine tolle Möglichkeit, Dein Geld für Dich arbeiten zu lassen! Und wenn Du Dir ein solides Basiswissen im Bereich Immobilien Investments aneignest, dann ist auch eine Eigenkapitalrendite von über 20 % durchaus realistisch.

Wie wird die Eigenkapitalrendite berechnet?

Die allgemeine Formel für die Eigenkapitalrendite ist folgende:

Eigenkapitalrendite = Gewinn/Eigenkapital

Das bedeutet, dass man folgende Angaben benötigt:

  • Gewinn
  • Höhe des Eigenkapitals

Bei der Berechnung der Mietrendite wurde weder der Gewinn, noch die Höhe des Eigenkapitals berücksichtigt. Hier merken wir, dass die Formel der Mietrendite viel zu allgemein war. Mit unserem individuellen Investment hat sie nichts zu tun.

Eigenkapitalrendite bei Immobilien

Wenn Du die Rendite korrekt ermitteln möchtest, benötigst Du also die Höhe des Gewinns und des Eigenkapitals. Dafür musst Du folgende Faktoren in die Berechnung einbeziehen:

  • die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Kosten für Notar und Grundbucheintrag, Maklerprovision)
  • das eingesetzte Eigenkapital
  • eine eventuelle monatliche Rate für die Finanzierung
  • die nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten

Eigenkapitalrendite

Beispiel für die Berechnung der Eigenkapitalrendite

Gesamtkosten beim Kauf:

Bei einem Kaufpreis von 100.000 € und Kaufnebenkosten von 9.000 € zahlst Du insgesamt 109.000 €.

Monatliche laufende Kosten:

Du hast 15.000 € Eigenkapital und finanzierst somit 94.000 €. Dafür bekommt die Bank monatlich insgesamt 280 €.

Zudem zahlst Du für Verwaltung und Instandhaltung monatlich 30 €. Du hast also insgesamt monatliche laufende Kosten in Höhe von 310 €.

Mieteinnahmen und Gewinn:

Vom Mieter bekommst Du eine Kaltmiete von 400 €. Somit verdienst Du einen Gewinn von 90 € monatlich. Jährlich sind das 1.080 € passives Einkommen.

Berechnung der Eigenkapitalrendite:

Teile diesen Betrag von 1.080 € durch das eingesetzte Eigenkapital von 15.000 € Du erhältst eine Eigenkapitalrendite von jährlich 7,2 %! Das ist doch eine gute Geldanlage, oder? Und glaub mir, dieses Beispiel habe ich bewusst mit einem niedrigen Gewinn gewählt. Es sind ganz andere Summen möglich. Du brauchst dafür lediglich eine renditestarke Eigentumswohnung kaufen und vermieten.

Natürlich musst Du Deinen Gewinn wie bei anderen Geldanlagen auch versteuern. Die Höhe der Steuer hängt von Deiner persönlichen Einkommens- und Kostensituation ab.

Fazit zur Eigenkapitalrendite

Wenn Du ein paar unterschiedliche Berechnungen gemacht hast, stellst Du fest:

Je niedriger das eingesetzte Eigenkapital und je höher der finanzierte Betrag, desto höher die Eigenkapitalrendite! Auch wenn es sich zunächst vielleicht seltsam anhört, ich habe mich nicht verschrieben. Das nennt man in der Betriebswirtschaftslehre Leverage-Effekt. Und es ist doch gut zu wissen, dass man gar nicht so viel Eigenkapital benötigt, um eine hohe Eigenkapitalrendite zu verdienen, oder? Im Gegenteil, für eine höhere Rendite ist es sogar besser, weniger Eigenmittel einzubringen.

Bevor Du also all Dein Erspartes in eine einzige Immobilie investierst, solltest Du überlegen, besser mehrere Immobilien zu kaufen. Somit senkst Du Dein Risiko und hast sogar noch mehr Geld verdient. Dazu habe ich einen gesonderten Artikel geschrieben.

Und wenn Du mehr über das Thema „Rendite“ erfahren möchtest, empfehle ich diesen Wikipedia-Artikel.

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