Optimale Höhe vom Eigenkapital bei Kapitalanlagen (Immobilien-Kauf)

So wenig Eigenkapital wie möglich, so viel wie nötig! Das ist meine Antwort auf die mir häufig gestellte Frage nach der optimalen Höhe des Eigenanteils beim Kauf von Kapitalanlage Immobilien.

Wieviel Eigenkapital braucht man für den Immobilienkauf?

Wusstest Du, dass die Eigenkapitalrendite umso höher ist, je weniger eigenes Geld Du investierst?

Das ist ein spannendes Thema, dem wir uns hier widmen wollen. Denn Du hast die Möglichkeit, mit einem höheren Einsatz von Fremdkapital (also beispielsweise Bankdarlehen) die Rendite des von Dir selbst eingesetzten Eigenkapitals zu erhöhen.

Gehörst Du auch zu den Menschen, die ein flaues Gefühl im Bauch bekommen, wenn sie an Schulden denken? Wenn ja, dann solltest Du wissen, dass es gute und schlechte Schulden gibt.

Banknoten

Schlechte Schulden bei Immobilien

Schlechte Schulden sind Schulden, denen kein Wert gegenübersteht, mit dem Du Geld verdienst.

Dies fängt an bei privaten Schulden für Möbel, Technik oder einfach die Überziehung Deines Bankkontos. Diese Schulden ziehen Dir das Geld aus der Tasche. Gleiches gilt für Kredite, die für einen Autokauf zur privaten Nutzung aufgenommen werden.

Und es gilt auch für Darlehen, die der Finanzierung der eigengenutzten Immobilie dienen. Diese Immobilie kostet Dich Monat für Monat Geld. Kannst Du damit Geld verdienen? Wenn nein, dann sind es schlechte Schulden, die Du möglichst niedrig halten solltest.

Gute Schulden bei Immobilien

Gute Schulden sind Schulden, die Du auf Grund einer Investition aufnimmst. Natürlich sollte diese Investition gut durchdacht und geplant sein und eine Rendite abwerfen. Dazu gehört die Investition in Kapitalanlage Immobilien, wenn Du die Punkte beachtest, die ich Dir bei Jeder-kann-Immobilien vorstelle.

Demnach gilt das mit den guten Schulden nur für solche Immobilien, die vermietet sind und Dir jeden Monat Geld ins Portemonnaie oder auf Dein Bankkonto bringen. Die Mieteinnahmen müssen also höher sein als die monatlichen Ausgaben. Nur dann verdienst Du ja Geld mit dem Renditeobjekt. Sofern Du jeden Monat draufzahlst, ist es kein gutes Anlageobjekt mehr.

Die guten Schulden sind übrigens auch niedriger als das Vermögen, das ihnen gegenübersteht und mit dem Du Geld verdienst. Somit dienen die Schulden dazu, Geld zu verdienen. Das klingt doch schon ganz anders, oder?

Wie viel Eigenkapital sollte man denn nun beim Immobilienkauf einbringen?

Als Finanzierungsspezialistin habe ich Hunderte Immobilienfinanzierungen für meine Kunden berechnet. Dabei habe ich festgestellt, dass bei ca. 15 % Eigenkapital (von den gesamten Investitionskosten) eine magische Grenze zu liegen scheint.

Bringst Du weniger eigenes Geld ein, dann zahlst Du für Dein Bankdarlehen einen wesentlich höheren Zinssatz, weil die Banken einfach einen gewissen Eigenkapitalanteil beim Kauf von Kapitalanlagen Immobilien erwarten.

Bringst Du mehr Bargeld ein, dann haben wir wieder den Effekt, dass die Eigenkapitalrendite niedriger ist. Denn je weniger eigenes Geld Du einbringst, desto höher ist die Rendite auf dieses eigene Geld. Daher empfehle ich bei Kapitalanlagen einen Eigenkapitalanteil von ca. 15 % der Gesamtkosten. Natürlich muss die entsprechende Bank dies akzeptieren und es muss zu Deiner persönlichen Bonität passen.

Gesamtkosten beim Kauf einer Immobilie

Wie wir gesehen haben, bezieht sich der Anteil des Eigenkapitals auf die gesamten Kosten beim Immobilienkauf. Diese Gesamtkosten setzen sich wie folgt zusammen:

  • Kaufpreis
  • Kauf-Nebenkosten
  • Maklergebühr
  • Notarkosten
  • Grundbuchkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Renovierungskosten oder Kosten für eine Sanierung

Es gibt also zusätzlich zum Kaufpreis eine Reihe von Kosten, die der Erwerber zu tragen hat. Schauen wir sie uns im Folgenden doch noch etwas genauer an.

Erklärung der Kaufnebenkosten, die man nahezu immer bezahlt

Wenn Du eine Immobilie kaufst, dann hast Du also zum einen den Kaufpreis zu bezahlen. Zum Kaufpreis kommen noch ein paar Nebenkosten hinzu:

Nach dem Kauf kommt binnen weniger Tage eine Rechnung von dem Notar, der mit Dir und dem Verkäufer den Kaufvertrag beurkundet hat. Auch das Amtsgericht stellt eine Rechnung, denn es wird Dich als Eigentümer im Grundbuch der Immobilie eintragen. Dafür gibt es sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt je nach Wert des Vertragsgegenstandes Tabellen, denen man die Kosten entnehmen kann.

Und natürlich hast Du noch die Grunderwerbsteuer zu zahlen: 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises werden aktuell hier je nach Bundesland fällig. Meistens ist dies eine der letzten Rechnungen, die Du im Laufe des Immobilienkaufs erhältst.

Erklärung der Kaufnebenkosten, die man nicht in jedem Fall zahlen muss

Du hast die Wohnung über einen Immobilienmakler gefunden? Dieser möchte im Normalfall 3 bis 6 % vom Kaufpreis als Provision von Dir. Die Höhe dieser Provision unterscheidet sich grundsätzlich je nach Bundesland und zudem auch personenabhängig je nach Makler. Manchmal kannst Du hier auch noch etwas handeln, wenn Du nicht viel Konkurrenz beim Kauf hast. Ansonsten wird der Makler wohl lieber an die Person vermitteln, die bereit ist, die volle Provision zu zahlen.

Du willst noch ein paar Renovierungen oder Umbauten durchführen? Auch diese Kosten rechnen wir in die Gesamtkosten ein.

Kauf-Nebenkosten in der Finanzierung

Die beschriebenen Nebenkosten fallen in der Regel (bis auf die Maklergebühr und Renovierungen/Sanierungen) bei jedem Immobilienkauf an. Es ist daher üblich, diese bei der Bank mit anzugeben, wenn man ein Finanzierungsangebot einholen möchte. Die Bank rechnet dann diese Kosten in die Gesamtkosten mit ein und manchmal klappt es auch, dass sie einen Teil im Rahmen des Kredites mit finanziert.

Üblich ist es aber eher, dass die Kaufnebenkosten im Rahmen des Eigenkapitals mit abgedeckt werden. Dann kann der Erwerber die Rechnungen aus der eigenen Tasche bezahlen. Auf den Kredit braucht er erst im Rahmen der Kaufpreiszahlung zurückzugreifen, so dass er auch dann erst Zinsen für das Darlehen zahlen muss.

Weitere wichtige Informationen zum Investieren in Immobilien findest du in meinem BLOG auf dieser Webseite. Die Produkte von Jeder-kann-Immobilien findest du HIER.

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