Ein Vermieter wird früher oder später mit den Begriffen „nicht umlagefähige Nebenkosten“ oder „nicht umlagefähige Betriebskosten“ konfrontiert. Doch was bedeuten diese Begriffe genau?
Nicht umlagefähige Nebenkosten
Dieses Video erklärt, welche Kostenpositionen nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören und somit für den Vermieter nicht auf den Mieter umlegbar sind.
Was sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten
Wie der Name eigentlich schon sagt, sind es die Kosten, die man als Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf. Im Mietvertrag kann man ja vereinbaren, dass gewisse Kosten auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden dürfen.
Das sind zum Beispiel Kosten für:
- Müllabfuhr
- Wasser
- Heizung
- Versicherungen
- Hausmeister
- Winterdienst
- Treppenhausreinigung
- und so weiter.
Dafür zahlt der Mieter jeden Monat eine Vorauszahlung zusammen mit der Nettokaltmiete und diese wird dann auf die tatsächlichen Betriebs- und Heizkosten angerechnet. Einmal im Jahr werden also durch den Vermieter die Nebenkosten abgerechnet. Es gibt allerdings auch Kostenpunkte, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann.
Welche Kosten darf der Vermieter nicht auf den Mieter abwälzen
Das sind in der Regel die Kosten für:
- Verwaltung (mehr dazu hier)
- Instandhaltung
- Zuführung zur Instandhaltungsrücklage bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (mehr dazu hier).
Diese Kosten darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen, sondern muss diese selber tragen.
Nicht umlagefähige Nebenkosten vor dem Kauf prüfen
Deswegen ist es sehr wichtig, dass man als Kaufinteressent diese Kosten vor dem Kauf beziehungsweise der endgültigen Zusage überprüft. Die Kostenpunkte kann man aus der letzten Hausgeldabrechnung (oder besser noch dem aktuellen Wirtschaftsplan) herauslesen.
Ich hatte einmal den Fall, dass ich mir eine Wohnung angeschaut habe, die wunderbare Renditezahlen ergeben hat. Allerdings waren die nicht umlagefähigen Nebenkosten so hoch, dass die Rendite nach deren Berücksichtigung sehr niedrig war. Diese Wohnung habe ich dann nicht gekauft. Somit können die nicht umlagefähigen Nebenkosten eine große Auswirkung haben.
Daher schau dir in jedem Fall die nicht umlagefähigen Nebenkosten vor dem Kauf an. Wie gesagt handelt es sich dabei in der Regel um die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung.
Meistens sind diese auch im Wirtschaftsplan und in der Hausgeldabrechnung als „nicht umlagefähig“ markiert. Die meisten Hausverwaltungen markieren auch die Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden können. Damit kann man im Umkehrschluss genau sehen, welche Kosten der Vermieter zu tragen hat.
