Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird schnell mit dem Begriff Hausgeld, Hausgeldabrechnung und Nebenkostenabrechnung in Berührung kommen. Und dann stellt sich meist die Frage:
Unterschied zwischen Hausgeldabrechnung und Nebenkostenabrechnung
In diesem Video und Artikel erkläre ich, was genau in der Hausgeldabrechnung anders ist als in der Nebenkostenabrechnung beziehungsweise Betriebskostenabrechnung. Hier gibt es Antworten darauf, welche Kosten der Vermieter zu tragen hat und welche Kosten vom Hausgeld umlegbar auf den Mieter sind.
Unterschied: Nebenkostenabrechnung für den Mieter und Hausgeldabrechnung für den Eigentümer
Wenn Du Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnanlage bist, dann gibt es dort normalerweise eine professionelle Hausverwaltung. Sie kümmert sich um alles, was das Gebäude und auch das Grundstück im Ganzen betrifft. Denn jeder Wohnungseigentümer kann ja nicht alleine über Treppenhaus, Eingangsbereich, Keller, Dach und so weiter bestimmen.
Die Hausverwaltung ist also für alle allgemeinen Bereiche der Eigentümergemeinschaft zuständig. Und diese Hausverwaltung schickt Dir als Wohnungseigentümer einmal im Jahr die sogenannte Hausgeldabrechnung. Diese Abrechnung ist also für den Eigentümer bestimmt.
Im Gegensatz dazu steht die Betriebskostenabrechnung oder auch Nebenkostenabrechnung. Diese ist für den Mieter bestimmt. Der Vermieter erstellt sie auf Grundlage der Hausgeldabrechnung. Schauen wir uns beide mal genauer an.
Hausgeld „was ist das“?
Das Hausgeld bezeichnen übrigens viele Leute auch als Wohngeld (was fachlich nicht korrekt ist). Aber schauen wir uns das Hausgeld mal etwas genauer an.
Jeder Eigentümer zahlt auf das Konto der Gemeinschaft monatlich einen Abschlag auf die Kosten, die im Laufe des Jahres für seine Eigentumswohnung oder seinen Stellplatz entstehen. Diese Zahlung ist das sogenannte Hausgeld. Eigentlich handelt es sich dabei zum Großteil um die ganz normalen Betriebskosten. Das sind zum Beispiel Heizung, Warmwasser, Kaltwasser, Müllabfuhr, Versicherungen für das Gebäude und so weiter. Also die üblichen Kosten, die man als Mieter auch zu tragen hat.
Aber im Hausgeld sind auch Abschläge für Kosten der Verwaltung der Wohnung enthalten und für alles, was mit dem Thema Instandhaltung zu tun hat. Somit auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und die Kosten für sämtliche Reparaturen. Außerdem sind die Kosten für Anschaffungen enthalten, zum Beispiel für Schilder, Mülltonnenhäuschen und so weiter.
Was ist die Hausgeldabrechnung?
In der Hausgeldabrechnung wird über das Hausgeld beziehungsweise die Hausgeldzahlungen des vergangenen Jahres abgerechnet.
Zu all den Kostenpunkten gibt es eine Verteilung der Kosten gemäß des in der Eigentümergemeinschaft festgelegten Verteilerschlüssels auf die einzelnen Einheiten. Somit führt die Abrechnung in Summe genau auf, wie hoch die Gesamtkosten für die einzelne Wohnung, den Stellplatz etc. waren. Dann stellt die Verwaltung die Summe der Hausgeldzahlungen gegenüber und heraus kommt ein Guthaben oder eine Nachzahlung.
Weiterhin gibt es eine Auflistung, wie sich die Instandhaltungsrücklage entwickelt hat. Die Eigentümergemeinschaft spart im Rahmen des Hausgeldes nämlich eine Rücklage für spätere eventuelle Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen an. Wird dann die Heizung getauscht, das Treppenhaus gestrichen oder ähnliches, dann reduzieren diese Kosten die Instandhaltungsrücklage wieder. Somit listet der Verwalter den Anfangsbestand, sämtliche Einnahmen und Ausgaben sowie den Endbestand der Instandhaltungsrücklage auf.
Und was ist die Betriebskostenabrechnung bzw. Nebenkostenabrechnung im Unterschied zur Hausgeldabrechnung?
Jetzt kommen wir zum Unterschied der Hausgeldabrechnung zur Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Denn es sind nicht alle Kosten vom Hausgeld umlegbar auf den Mieter. Du kannst nämlich alles, was mit dem Thema Verwaltung und Instandhaltung zu tun hat, nicht auf den Mieter umlegen. Die meisten Hausverwaltungen machen das ganz professionell und schreiben schon dazu:
- „Umlegbare Kosten“ oder „umlagefähige Nebenkosten“ (das ist dann das, was Du vom Hausgeld als Umlage auf den Mieter weitergeben kannst)
- „Nicht umlegbare Kosten“ oder „nicht umlagefähige Kosten“ (das sind die Kosten des Vermieters zum Thema Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Instandhaltung).
Diese nicht-umlegbaren Kosten trägst Du als Vermieter, während Du die umlegbaren Kosten einmal im Jahr im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf Deinen Mieter umlegen kannst.
Die nicht umlagefähigen Nebenkosten in der Renditeberechnung
Für Dich als Investor ist noch wichtig zu beachten, dass die Kosten, die Du nicht auf den Mieter abwälzen kannst, Deine Rendite schmälern. Denn diese Kosten trägst Du ja selber und somit hast du weniger Gewinn übrig oder muss eventuell sogar monatlich draufzahlen. Daher solltest Du vor jedem Kauf genau die Höhe dieser nicht umlegbaren Kosten ermitteln. Diesen Betrag setzt Du dann in Deiner Renditeberechnung mit an.
Ich hatte mich einmal für eine Eigentumswohnung in Leipzig interessiert. Gute Lage, bereits für eine übliche Marktmiete vermietet und in einem super Zustand. Also alles, was mir bei einem Anlageobjekt wichtig ist. Aber: Die nicht umlagefähigen Nebenkosten waren durch eine überhöhte Zuführung zur Instandhaltungsrücklage so hoch, dass ich keinen Gewinn aus der Wohnung gehabt hätte.
Mietverwaltung – keine Umlage auf Mieter
Dazu wäre bei der Wohnung in Leipzig noch ein Punkt gekommen: Die Mietverwaltung. Auch die Kosten hierfür hätte ich nicht auf den Mieter umlegen können. Aber ich hätte die Mietverwaltung unbedingt benötigt, denn ich wollte nicht wegen eines tropfenden Wasserhahns nach Leipzig fahren. Daher habe ich die Wohnung dann abgesagt.
Also achte immer auf die nicht umlegbaren Kosten! Wenn Du nicht weißt, wie Du die Rendite ausrechnen sollst, dann bekommst du hier meinen beliebten und seit Jahren bewährten Renditerechner Immobilien in der aktuellsten Version für Excel oder Numbers. Er funktioniert natürlich auch mit der Excel- bzw. Numbers-App auf dem Handy.
