Bei der Immobilienrendite gibt es unterschiedliche Strategien. Hier schauen wir uns die beiden wesentlichen Investment-Strategien Immobilienhandel und passives Einkommen an. Und ich zeige dir die jeweiligen Stellschrauben für die Rendite.
Immobilienhandel versus passives Einkommen mit Immobilien – Immobilienrendite
Worin unterscheidet sich die Renditeberechnung, wenn man eine Immobilie
- innerhalb von ein paar Jahren oder vielleicht sogar noch kürzerer Zeit mit Wertsteigerung verkaufen möchte (Immobilienhandel) oder
- sie kaufen, halten und damit monatlich Geld verdienen möchte (passives Einkommen)?
Immobilienrendite: Betrachtung bei Immobilienhandel und passivem Einkommen
Wenn man ein Anlageobjekt erwerben möchte, dann steht häufig schon zu Beginn die Strategie fest. Der eine möchte das Renditeobjekt langfristig behalten und damit Monat für Monat passives Einkommen verdienen. Der andere will möglichst schnell sein eingesetztes Eigenkapital und zusätzlich einen satten Gewinn wieder heraus haben. Somit wird er also das Objekt kurzfristig wieder verkaufen.
Natürlich gibt es auch noch andere Anlagestrategien bei Immobilien Investments. Aber bei der Renditeberechnung unterscheiden wir vor allem diese zwei Modelle.
Immobilienrendite berechnen bei passivem Einkommen
Wenn Du eine Immobilie kaufen, halten und damit jeden Monat einen positiven Überschuss verdienen möchtest, dann brauchst Du einen Gewinn. Dafür sollten Deine monatlichen Einnahmen Deine monatlichen Ausgaben deutlich übersteigen.
Das kannst Du übrigens sehr gut mit meinem beliebten und altbewährten Renditerechner Immobilien ausrechnen. Dieser wird bereits von über 12.000 Menschen genutzt. Es gibt ihn für Excel und für Numbers und natürlich funktioniert er auch mit der entsprechenden App auf dem Handy.
Bei dieser Strategie kommt es darauf an, dass der monatliche Gewinn möglichst hoch ist. Hier sollte beim Berechnen der Immobilienrendite schon während der Suche bei jedem potenziellen Objekt genau gerechnet werden. Zeitweise ist hier sogar ein richtiges Feintuning erforderlich. Vor allem die Finanzierungsstrategie ist ausschlaggebend für die Höhe des monatlichen passiven Einkommens.
Immobilie kaufen und wieder verkaufen für Verkaufserlös
Wenn Du aber eine Immobilie kaufst, bei der Du in erster Linie auf den Verkaufserlös setzt, dann rückt die Renditeberechnung in den Hintergrund. Dann ist es nicht so wichtig, dass Du in den ein oder vielleicht zwei Jahren wirklich so viel verdienst. Denn in dem Fall ist ja nachher der Verkaufserlös bzw. der Gewinn dabei das Entscheidende.
Natürlich ist es schön, wenn Du mit dem Anlageobjekt während der Haltedauer auch noch Geld verdienst. Ich möchte nur klarstellen, dass Deine Kaufentscheidung dann auf anderen Prioritäten basiert. Ich selber habe mal eine Eigentumswohnung gekauft, die bereits vermietet war. Die Mieterin zahlte eine sehr niedrige Miete, die ich leider nur unwesentlich erhöhen konnte. Aber mir war klar, dass in ein oder zwei Jahren eine deutliche Preissteigerung der Wohnung bevorstand. Also kaufte ich trotzdem, zahlte jeden Monat ca. 5 Euro drauf und verkaufte nach 2 Jahren die Wohnung mit über 46.000 Euro Gewinn.
Wertsteigerungen bei Immobilien vor allem bei Immobilienhandel wichtig
Wenn Du allerdings eine Immobilie kaufst, die Du über längere Zeit behalten und damit passives Einkommen verdienen möchtest, dann ist die Wertsteigerung nicht so ausschlaggebend.
Es ist dann gar nicht so wichtig, dass in dem Gebiet, wo die Immobilie liegt, aktuell die Preise für Immobilien steigen oder andere Wertsteigerungen zu erwarten sind. Es ist viel wichtiger, dass der monatliche Gewinn möglichst hoch ist.
Wenn Du aber auf Wertsteigerungen spekulierst und Immobilienhandel betreiben möchtest, dann sieht es anders aus. Wenn du das Anlageobjekt also in ein paar Jahren wieder verkaufst, dann solltest Du jetzt schon ziemlich sicher sein, dass der Preis steigen wird. Das kann beispielsweise sein, weil die Preise insgesamt steigen wie aktuell in vielen Gebieten Deutschlands.
Oder das kann ein Gebiet am Rande einer Großstadt sein, wo Du jetzt schon weißt, dass dort Wertsteigerungen bevorstehen. Dass beispielsweise bald eine S-Bahn gebaut wird, die das Gebiet an die Großstadt besser anbindet und dadurch Preissteigerungen zu erwarten sind. In solchen Fällen kannst Du also davon ausgehen, dass Du die Immobilie wieder teurer verkaufen kannst als Du sie jetzt eingekauft hast.
Immobilienrendite: Betrachtung bei passivem Einkommen und Immobilienhandel
Das sind die beiden Hauptunterschiede bei der Berechnung der Rendite, ansonsten bleiben die Zahlen an sich gleich. Wichtig ist, dass Du Dich von Anfang an mit der Rendite beschäftigst. Und dass Du Dir Gedanken über Deine Strategie machst. Einfach eine Immobilie zu kaufen und zu hoffen, dass irgendwann irgendwo mal Geld damit verdient wird, ist äußerst riskant. Dann hören wir wieder von einer Person mehr, dass „Immobilien riskant sind und das alles überhaupt nicht klappt und man sogar draufzahlen muss“.
Deswegen möchte ich hier ganz eindeutig klarstellen, dass die Menschen, denen das so geht, sich nicht wirklich mit dem Thema beschäftigt haben. Und eine richtige Renditeberechnung haben sie ganz sicher nicht durchgeführt. Wie gesagt, meinen seit Jahren altbewährten „Renditerechner“ in der aktuellsten Version für Excel bzw. Numbers samt Videoanleitung bekommst du hier.
Egal, für welchen Weg Du Dich entscheidest: Ich drücke Dir die Daumen, dass Du ein tolles Anlageobjekt findest! Ein Objekt, mit dem Du Deine persönliche Strategie umsetzen kannst!
Passives Einkommen mit Immobilien versus Immobilienhandel:
Die Renditeberechnung auf Wikipedia:
„…Die Rentabilitätsrechnung (Rentabilitätsvergleichsrechnung) als ein statisches Verfahren der Investitionsrechnung ergänzt die Gewinnvergleichsrechnung um das eingesetzte Kapital. Als Bezugsgröße kann der Kapitaleinsatz zu Beginn der Investition genommen werden (ohne Abschreibungen). …“
Mehr zum Thema passives Einkommen und Vermögensaufbau gibt es hier in diesem Artikel.
Du möchtest noch mehr über die Rendite lesen? Oder Du willst die Formel für Rendite kennenlernen? Dann siehe auch meinen Artikel zum Thema Renditeberechnung.
Und hier geht es zu den Infos über meinen Immobilien Renditerechner und die Videoanleitung, die ich dazu aufgenommen habe: