Häufig werde ich angesprochen, ob es sinnvoll ist, mehrere Wohnungen zu kaufen. Natürlich gelten nicht für alle Menschen gleiche Bedingungen, aber grundsätzlich lässt sich die Frage schon beantworten, ob man mehrere Immobilien kaufen sollte. Dabei spreche ich von Anlageobjekten. Das sind Immobilien zum Kaufen, mit denen man Geld verdienen oder anlegen möchte.
Wie viele Immobilien braucht man?
In diesem Blogartikel/Video erkläre ich dir, wieso du als Kapitalanleger lieber mehrere Immobilien kaufen solltest. Folgende 3 gute Gründe sprechen ganz besonders dafür.
Warum eigentlich mehrere Immobilien kaufen?
Ich spreche ja immer darüber: „Kauft mehrere Immobilien!“ und ich möchte gern erläutern, warum ich das so propagiere. Es handelt sich eigentlich um 3 Faktoren, die meines Erachtens da hineinspielen:
- Risikostreuung
- Flexibilität
- höherer Fremdkapitalhebel
Risikostreuung beim Kauf von mehreren Wohnungen
Wenn Du nur eine Immobilie hast, dann ist das Risiko relativ hoch. Wenn der Mieter zum Beispiel nicht zahlen kann oder Du Leerstand hast, fehlen Dir die Einnahmen. Das passiert schnell: Weil Du die Wohnung – aus welchen Gründen auch immer – nicht sofort neu vermieten kannst oder womöglich sogar größere Instandhaltungsmaßnahmen anstehen.
Wenn Du Dein Eigenkapital dagegen auf mehrere Immobilien aufteilst, dann reduzierst Du Dein Risiko. Zum Beispiel ist es bei mir so: Wenn eine größere Maßnahme anstehen würde, dann kann ich den Mietausfall wieder auffangen mit den Einnahmen, die ich aus den anderen Wohnungen generiere. Leerstand kann ich genauso auffangen. Deswegen empfehle ich immer: Suche mehrere Immobilien zum Kaufen und streu das Risiko!
Es kann ja auch tatsächlich mal sein, dass die Immobilie arg an Wert verliert. Das kann sein, weil eine Bahnlinie direkt hinter dem Grundstück gebaut wird. Oder es wird ein sehr umfangreicher technischer Schaden oder Mangel festgestellt. Oder ein Mietnomade verwüstet Deine Wohnung. Dies alles sind zwar sehr seltene Fälle, aber passieren kann auch das einmal. Und auch dann ist es gut, wenn man noch andere Anlageobjekte hat, die den Wegfall oder die Reduzierung der Mieteinnahmen auffangen.
Flexibilität bei mehreren Immobilien
Wenn Du mehrere vermietete Wohnungen besitzt und Du entscheidest Dich, eine Wohnung zu verkaufen, dann bist du flexibler bei Deiner Entscheidung. Es ist es nämlich toll, wenn man dann aus mehreren Wohnungen eine aussuchen kann. Die Gründe für die Entscheidung können beispielsweise sein:
- die Renditeobjekte haben seit Kauf unterschiedliche Wertsteigerungen gehabt
- sie sind mit unterschiedlichen Laufzeiten finanziert und nicht alle Darlehen können direkt kostenfrei abgelöst werden
- es liegt am Mieter, der anstrengend ist oder nicht pünktlich zahlt
- es gibt derzeit oder bald einen Leerstand und man möchte die Gelegenheit nutzen, die Wohnung leer zu verkaufen und einen höheren Kaufpreis zu erzielen
- der eigene Wohnort ist sehr weit vom Objekt entfernt und man möchte sich die langen Wege durch den Verkauf sparen
- man möchte sein Portfolio umschichten oder vergrößern und beispielsweise statt vielen einzelnen Wohnungen ein paar wenige Mehrfamilienhäuser haben
- usw.
In diesen und in vielen anderen Fällen ist es toll, wenn man flexibel ist und sich für eine von mehreren Immobilien entscheiden kann.
Höherer Fremdkapitalhebel durch weniger Eigenkapitaleinsatz pro Renditeobjekt
Es ist so, dass Deine Eigenkapitalrendite höher ist, wenn Du weniger Eigenkapital einbringst. Das klingt erst einmal seltsam, aber tatsächlich kann man das ganz einfach nachrechnen. Das wird in Fachkreisen beziehungsweise in der Betriebswirtschaftslehre Leverage-Effekt oder auch Fremdkapitalhebel genannt. Je mehr Du also von den Gesamtkosten über ein Immobiliendarlehen finanzierst, desto höher verzinst sich Dein eingesetztes Eigenkapital.
Wenn Du nun mit Deinem vorhandenen Eigenkapital nur eine Wohnung kaufst, dann ist Dein Eigenkapitalanteil an den Gesamtkosten ja ziemlich hoch. Somit wird Dein Darlehensbetrag niedriger sein und Du kannst den Fremdkapitalhebel nicht so richtig nutzen. Das bedeutet, dass Du dann auch eine niedrigere Eigenkapital Verzinsung hast. Somit ist also die Eigenkapitalrendite niedriger.
Wenn Du aber mehrere Wohnungen kaufst, auf die sich Dein Eigenkapital verteilt, dann finanzierst Du natürlich anteilig mehr und hast somit eine höhere Eigenkapitalrendite. Wie Du diese blitzschnell berechnen kannst, siehst Du hier.
Und wie viele Immobilien braucht man nun?
Diese Frage lässt sich leider pauschal nicht beantworten. Der eine sucht sich 3 Immobilien zum Kaufen und Vermieten und ist glücklich mit seinem Zusatzeinkommen, weil er damit seine ohnehin niedrigen Lebenshaltungskosten zur Hälfte tragen kann. Der andere kauft 20 Anlageobjekte und sieht sich gezwungen, noch mehr Immobilien zu kaufen, weil er sich an einen sehr teuren Lebensstandard gewöhnt hat und dennoch aufhören möchte, jeden Tag zur Arbeit gehen zu müssen und nur vom passiven Einkommen aus Immobilien leben möchte.
Du siehst, die Beantwortung dieser Frage ist sehr persönlich. Entscheidend ist zum einen, was das eigentliche Ziel ist. Möchte man nur ein Zusatzeinkommen oder finanziell frei sein? Und dann die Frage, wieviel passives Geld dafür jeweils erforderlich ist. Also muss jeder für sich selber entscheiden, wie viele Immobilien er braucht, um mit der Höhe von seinem passiven Einkommen glücklich zu sein.
Vergleiche Dich also nicht mit anderen, sondern betrachte nur Dich und Deine finanzielle Situation. Rechne Dir aus, wieviel passives Einkommen Dich tatsächlich entscheidenen voranbringen würde und starte einfach mit dem ersten Renditeobjekt!
