Wer eine vermietete Immobilie kauft, stellt sich oft die Frage: Muss beim Vermieterwechsel ein neuer Mietvertrag bei bestehendem Mietvertrag her? Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?
Beim Vermieterwechsel bleibt der alte Mietvertrag gültig
In diesem Video geht es um die Frage, ob sich durch den Verkauf einer Immobilie irgendetwas am bestehenden Mietvertrag verändert.
Was bedeutet Kauf bricht nicht Miete?
Heute erkläre ich, was „Kauf bricht nicht Miete“ bedeutet. Dies hört sich erst einmal sehr förmlich beziehungsweise rechtlich an. Ist es auch. Denn diese Formulierung stammt aus dem Immobilienrecht.
Ändert sich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung etwas am bestehenden Mietverhältnis?
Wenn Du eine bereits vermietete Immobilie kaufst, dann beeinträchtigt das zunächst nicht den bestehenden Mietvertrag vom Verkäufer mit dem Mieter. Das heißt, dass Du mit allen Rechten und Pflichten in dieses Mietverhältnis eintrittst. Du brauchst also keinen neuen Mietvertrag. Das heißt auch, dass du vor dem Kauf den Mietvertrag gut prüfen solltest.
Du kannst danach aber natürlich als neuer Eigentümer handeln, wie der alte Vermieter auch hätte handeln können. Somit kannst Du also zum Beispiel die Miete nach den gesetzlichen Vorgaben erhöhen. Außerdem kannst Du Renovierungen oder Sanierungen durchführen oder die Miete auf Grund einer Modernisierung erhöhen.
Allerdings kannst Du nicht einfach den Mieter kündigen. Manch ein neuer Eigentümer würde ja gerne einen neuen Mieter suchen, der mehr Miete zahlt. Durch eine normale Mieterhöhung wird nämlich nicht automatisch die Miete auf das aktuelle Niveau angepasst. Sie bleibt häufig auf Grund der gesetzlichen Begrenzungen von Mieterhöhungen deutlich unter den aktuellen Preisen.
Und um dies zu umgehen, kommt manch ein Käufer auf die Idee, den Mieter einfach zu kündigen. Dies unterbindet der Mieterschutz, der in unseren Mietgesetzen eingebaut ist.
Mieterschutz beim Vermieterwechsel – „Kauf bricht nicht Miete“
Der Mieter wird hierzulande stets als der Schwächere von den beiden Mietparteien angesehen und soll somit geschützt werden. Somit hat sich der Gesetzgeber dazu hinreißen lassen, den vorhandenen Mietvertrag weitgehend als unantastbar vorzuschreiben.
Deswegen ist es beim Kauf einer bereits vermieteten Immobilie wichtig zu wissen:
„Kauf bricht nicht Miete“ bedeutet, dass das Mietverhältnis mit dem neuen Vermieter genauso weitergeführt wird, wie es mit dem alten Eigentümer auch bestand (einen anderen Artikel dazu findest du hier). Mache Dich also im Vorfeld über mögliche Mieterhöhungen schlau.
Außerdem solltest Du bedenken, dass auch die Schönheitsreparaturenklausel im Zweifel gegen Dich wirken kann. Wenn Du unsicher bist, dann gehe einfach zu einem Vermieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht. Für mehr Infos habe ich zu den Schönheitsreparaturen und den Reparaturen je einen eigenen Artikel geschrieben.
